CE QUE LA LOI DE FINANCES POUR 2021 CHANGE

d'après un article N.EZERZER source la fnaim.fr

La loi de finances pour 2021 (loi n°2020-1721 du 29.12.2020) a apporté son lot de modifications au dispositif PINEL de réduction d’impôt en faveur de l’inve​stissement locatif intermédiaire.

 

Dispositif prorogé, en cas d’investissement dans un logement neuf il doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif et avantage fiscal réduit à partir de 2023, tels sont les nouveautés.

 

LE DISPOSITIF PINEL EST PROROGE : alors que l’avantage fiscal s’appliquait aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2021, la loi de finances pour 2021 le proroge jusqu’au 31 décembre 2024.

 

L’AVANTAGE FISCAL EST REDUIT PROGRESSIVEMENT EN 2023 ET 2024tant pour les investissements réalisés en métropole qu’en outre-mer. 

 

Rappel : la date de l’évènement à retenir pour déterminer le taux de l’avantage fiscal est celle de la date de réalisation de l’investissement, soit la date de dépôt de la demande de permis de construire pour les logements que le contribuable fait construire, soit la date de signature de l’acte authentique d’achat pour l’acquisition d’un logement neuf achevé ou en VEFA.

 

Ainsi, pour les logements neufs, acquis ou construits, les taux de réduction passent :  

 

– Pour un engagement de location de six ans, en métropole à 10,5 % en 2023 et à 9 % en 2024 ; en outre-mer à 21,5% en 2023 et 20% en 2024.

– Pour un engagement de location de neuf ans,  en métropole à 15 % en 2023 et à 12 % en 2024 ; en outre-mer à 26% en 2023 et 23% en 2024.

 

A l’issue de la période couverte par l’engagement initial de location, toutes autres conditions étant par ailleurs respectées, le propriétaire peut bénéficier d’un complément de réduction d’impôt également réduit (même taux en métropole et en outre-mer) :

– Pour un engagement initial de 6 ans, le complément de réduction d’impôt est de 4,5 % pour la première période triennale de prorogation et de 2,5 % pour la seconde période triennale, pour les investissements réalisés en 2023 ; pour les investissements réalisés en 2024, le taux de la réduction sera de 3 % pour la première période triennale de prorogation et de 2 % pour la seconde période triennale.

– Pour un engagement initial de 9 ans prorogé de 3 ans, le complément de réduction d’impôt est de 2,5 % pour les investissements réalisés en 2023 et de 2 % pour les investissements réalisés en 2024.​

Ne sont pas concernés par cette réduction du taux de l’avantage fiscal :

  • les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • les investissements réalisés dans le cadre du dispositif DENORMANDIE ;
  • les investissements réalisés dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères seront définis par décret. ​

 

LOGEMENTS NEUFS : RESTRICTION AUX LOGEMENTS SITUES DANS UN BATIMENT D’HABITATION COLLECTIF

Pour les investissement réalisés à compter du 1e janvier 2021, et afin de rendre le dispositif PINEL cohérent avec l’objectif de lutte contre l’artificialisation des sols, la loi de finances pour 2020 avait déjà prévu que les logements neufs, pour être éligibles, soient situés dans un bâtiment d’habitation collectif.

​Ainsi, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif PINEL s’applique aux logements neufs ou en l’état futur d’achèvement situés dans un bâtiment d’habitation collectif.

La loi de finances pour 2021 étend cette condition de logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif à ceux que le contribuable fait construire et qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis construire à compter du 1er janvier 2021.​

 

A noter : cette restriction ne s’applique pas aux autres investissements éligibles comme notamment l’acquisition d’un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation (dispositif DENORMANDIE), d’un logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou d’un local transformé en logement d’habitation.

 

La notion d’habitat collectif : plus de deux logements

Selon l’administration fiscale, la notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux. Et cela, par opposition à la définition des bâtiments individuels, au sens de l’article L. 231-1 du CCH, relatif au contrat de construction d’une maison individuelle, qui sont des « immeubles à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage.

Cette précision résulte d’un rescrit publié au BOFIP le 17 décembre 2020 duquel il ressort également que ces logements doivent être groupés dans un seul et même bâtiment, pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de « collectif ». Ce regroupement n’implique pas nécessairement la superposition verticale des logements, ces derniers pouvant également être alignés ou en bande. Toutefois, quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre, etc.).

Ainsi, ne peuvent être qualifiées de bâtiment collectif des constructions à usage d’habitation qui ne comprennent pas plus de deux logements chacune. À cet égard, est sans incidence sur cette qualification, la circonstance que ces constructions seraient jumelées, groupées en bande ou même construites au sein d’une copropriété. D’ailleurs, il est rappelé que l’INSEE assimile expressément le « logement individuel groupé » à une catégorie de construction individuelle et non à une construction collective. Dans ces conditions, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété et les villas construites de manière jumelée voire en bande ne constituent pas des bâtiments d’habitation collectifs au sens du dispositif qui nous occupe.

Rappel : la date de réalisation de l’investissement est soit la date de dépôt de la demande de permis de construire pour les logements que le contribuable fait construire, soit la date de signature de l’acte authentique d’achat pour l’acquisition d’un logement neuf achevé ou en VEFA.

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