L’autorité de la concurrence rend son avis sur la situation concurrentielle du marché de l’entremise immobilière.
Les recommandations sur l’autorité de la concurrence rend son avis sur la situation concurrentielle du marché de l’entremise immobilière
Outre des recommandations générales visant à accroître la protection économique des consommateurs, l’Autorité propose deux options d’assouplissement de la loi Hoguet.
Table des matières
• Les recommandations générales applicables quelle que soit l’option retenue et visant à accroître la protection économique des consommateurs
Recommandation n°1 :
Instaurer une obligation de dresser dans le mandat une liste exhaustive des prestations rendues par le professionnel afin que le client puisse détenir une information complète pour négocier les honoraires.
Recommandation n°2 :
Uniformiser les règles relatives à l’affichage des annonces, que le paiement des honoraires incombe à l’acheteur ou au vendeur afin d’améliorer la lisibilité de l’information et de limiter les effets de report des honoraires du vendeur vers l’acheteur.
Recommandation n°3 :
Soumettre les plateformes de diffusion en ligne des annonces immobilières aux obligations d’affichage prévues par l’arrêté de 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.
Recommandation n°4 :
Imposer l’élaboration d’une fiche récapitulative du dossier de diagnostic technique pour faciliter son intelligibilité et sa lisibilité.
Recommandation n°5 :
Mettre à la disposition du public à titre gratuit les données immobilières détenues par les notaires sur les prix de vente des biens immobiliers et les commissions perçues par les professionnels de l’entremise immobilière. La base de données des valeurs foncières (dite base DVF) mise à disposition du public à titre gratuit comporte des biais. En effet, le prix de vente du bien indiqué dans la base correspond à la base taxable au titre des droits de mutations et inclut donc le montant des honoraires quand ceux-ci sont payés par le vendeur. Cela est de nature à augmenter artificiellement le prix de vente du bien et limite l’intérêt de cette base de données pour les particuliers et les professionnels qui l’utilisent essentiellement pour estimer le prix des biens. L’Autorité recommande de mettre à la disposition du public à titre gratuit les données détenues par le Conseil supérieur du notariat relatives aux caractéristiques des biens immobiliers, à leurs prix de vente et aux commissions perçues par les professionnels de l’entremise.
Recommandation n°6 :
Supprimer l’interdiction faite aux notaires négociateurs d’afficher les annonces immobilières dans les vitrines de leur office notarial.
• Les deux options d’assouplissement de la loi Hoguet
Assouplissement des conditions d’exercices des professionnels de l’entremise immobilière
Une première option vise à assouplir les conditions dans lesquelles les professionnels de l’entremise immobilière proposent leurs services. Cette option est assortie de deux recommandations : l’exclusion du champ d’application de la loi Hoguet de l’activité d’entremise immobilière en matière de vente de biens immobiliers et l’insertion d’une disposition dans le code de la consommation prévoyant une obligation de justifier d’une garantie financière en cas de maniement de fonds.
Une seconde option s’attache principalement à clarifier le périmètre de la loi Hoguet et simplifier les conditions d’accès à la profession.
Clarification du périmètre de la loi Hoguet
• S’agissant de la clarification du périmètre de la loi Hoguet, l’Autorité propose, d’une part, de définir précisément les prestations qui relèvent de la qualification d’entremise immobilière et, d’autre part, de préciser celles qui n’en relèvent pas, sans toutefois que cette liste soit exhaustive. Selon l’Autorité, l’entremise immobilière consiste en la sélection de clients et la négociation du prix de vente. Ainsi, les prestations non constitutives d’entremise immobilière ne seront pas soumises au principe de la rémunération au résultat fixé à l’article 6 de la loi Hoguet.
Le schéma ci-dessous illustre les conséquences concrètes de ces recommandations :
Simplification des conditions d’accès à la profession
• S’agissant de la simplification des conditions d’accès à la profession, l’Autorité recommande, d’une part, de ne pas conditionner l’obtention de la carte professionnelle à la détention de trois années d’études supérieures au baccalauréat dans une spécialité économique, juridique ou commerciale et, d’autre part, d’assouplir et d’harmoniser la durée de l’expérience professionnelle mentionnée à l’article 14 du décret n°72-678 de juillet 1972 et de la fixer à 4 ans, quel que soit le statut du professionnel concerné (cadre, emploi subordonné ou personne habilitée par un titulaire de carte).
Par ailleurs, les professions libérales, non soumises à la loi Hoguet mais autorisées à réaliser des activités d’entremise immobilière devront également être soumises au principe de la rémunération au résultat (avocats, experts fonciers et agricoles, experts forestiers, géomètres-experts et notaires).
La réponse des representants des professions de l’immobilier.
La Fédération Nationale de l’Immobilier, le Syndicat National des Professionnels Immobiliers et l’Union des Syndicats de l’Immobilier, comme toute la profession, ont pris connaissance de l’avis de l’Autorité de la concurrence « sur la situation concurrentielle du marché de l’entremise immobilière », au moment où l’accès au logement est compromis pour de nombreux Français, confrontés à un ralentissement des transactions sans précédent. Convaincue que le modèle de la transaction encadrée par des agents immobiliers réglementés est le pilier de la sécurité des consommateurs, la profession demande à être reçue par Bruno Le Maire dans les plus brefs délais.
L’Autorité de la concurrence propose une refonte intégrale du modèle économique de la transaction. Celui-ci a toujours reposé sur une prestation globale, sécurisante pour le consommateur, et de fait, sur une rémunération globale, uniquement au résultat.
« Rappelons un élément essentiel : la palette des services assurés par les professionnels à l’occasion d’une transaction ne se limite pas à la seule entremise » soulignent les représentants de la profession. « Notre mission intègre une prestation globale, de conseil et d’accompagnement jusqu’à la finalisation de l’acte. Si elle est réglée uniquement au moment où la transaction est réalisée (qu’elle soit réglée par l’acquéreur ou le vendeur), elle vient en réalité couvrir l’ensemble du processus. Notre activité hautement concurrentielle garantit le meilleur prix et la liberté de choix de l’intermédiation, ou non, et du prestataire. Le taux de satisfaction exprimé par nos clients est de 92,8% ! [1] ».
Les marges de nos entreprises sont parmi les plus faibles d’Europe [2]!
Loi Hoguet : une sécurité au service des consommateurs avant tout
L’Autorité de la concurrence définit l’entremise immobilière comme « la sélection de clients et la négociation du prix de vente ». Une telle vision de l’entremise est particulièrement réductrice, a fortiori aujourd’hui. Acheter un bien est devenu un processus long, complexe, avec des obligations à chaque étape pour accompagner, conseiller et sécuriser le consommateur, lutter contre les arnaques, les fraudes, le financement du terrorisme et le blanchiment d’argent.
Le découpage de la prestation, recommandé par l’Autorité de la concurrence, entrainerait un bouleversement majeur sur le marché, au détriment du consommateur, sans vérifier l’opportunité de sécuriser une prestation globale.
« Imagine-t-on un acteur faire l’évaluation, un deuxième commercialiser, un troisième faire visiter, un quatrième vérifier les servitudes, un cinquième vérifier l’état technique du logement, un sixième rédiger le compromis de vente, etc ?! Pense-t-on sérieusement que le consommateur sera plus sécurisé et qu’il gagnera en pouvoir d’achat ? Qui portera la responsabilité ? » interrogent les représentants de la profession.
En s’attaquant à la Loi Hoguet, l’Autorité de la concurrence commet une erreur fondamentale. Par l’ensemble de ses règles et des exigences qu’elle impose aux professionnels de l’immobilier, cette loi est un gage de sécurité pour les consommateurs avant tout.
« L’Autorité de la concurrence semble totalement oublier que la Loi Hoguet, qui règlemente les professionnels de l’immobilier, est une loi de police, de sécurité des consommateurs. Découper la transaction ne baissera pas le prix du logement. » alertent les représentants de la profession.
Contraintes grandissantes et défaut de confiance : danger sur le secteur immobilier
Les obligations et contraintes pèsent de plus en plus sur les professionnels de l’immobilier afin de garantir un encadrement et une sécurisation du parcours immobilier des Français. « À vouloir déréglementer les professionnels de l’immobilier, quelles garanties laisserons-nous au consommateur ? » s’interrogent les syndicats professionnels
Le secteur immobilier, poussé par la bonne santé du marché, a été un gisement d’emplois et de recettes publiques ces dernières années, ce que l’État a toujours observé favorablement.
Les syndicats en particulier rappellent que la profession a elle-même été à l’initiative du renforcement de la formation pour protéger le consommateur et l’accompagner sur le plan économique et technique. Ajoutons que l’État n’a toujours pas fait paraître, depuis près de dix ans un décret prévu par la Loi ALUR en 2014 sur la formation des collaborateurs habilités.
Les agents immobiliers sont des acteurs de la rénovation énergétique et du bien loger en France, les accompagnateurs de la valorisation du patrimoine, les facilitateurs du parcours résidentiel. La Loi Hoguet a toujours su s’adapter pour répondre aux besoins des Français.
Les représentants des professionnels sont déterminés à défendre un accès au logement sécurisé par des professionnels règlementés, dans l’intérêt des consommateurs sont mobilisés pour assurer la défense de tous les professionnels.
En 2022, 75% des Français ont fait confiance aux professionnels pour leurs projets immobiliers [3]. Et le client ne se trompe jamais !
[1] Source : Opinion System – Mars 2023 (échantillon 225 500 avis clients contrôlés pour la FNAIM)
[2] Source : Eurostat 2015-2019
[3] Source : AVIS 23-A-07 DU 2 JUIN 2023 concernant le fonctionnement du marché français de l’entremise immobilière.
L’avis de l’équipe de l’agence immobilière du Pays d’Aix – Pons Cavelier
Dérèglementation ou uberisation de la profession immobilière ?
La dérèglementation des metiers de l’immobilier serait une forme d’uberisation de la profession immobilière présente certains risques importants pour l’ensemble du secteur. Tout d’abord, l’émergence de plateformes en ligne mettant en relation directe les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers peut entraîner une diminution de l’importance des agents immobiliers traditionnels. Ces plateformes offrent souvent des services à moindre coût et prétendent faciliter les transactions immobilières sans nécessiter l’intervention d’un professionnel. Cependant, cela peut conduire à des transactions plus risquées et moins sécurisées pour les parties impliquées, car les agents immobiliers apportent généralement une expertise, des connaissances du marché et une assistance dans la négociation et la gestion des contrats.
La déréglementation
En outre, l’absence d’un cadre réglementaire strict pour ces plateformes peut entraîner des problèmes juridiques et des litiges. Les agents immobiliers sont soumis à des réglementations spécifiques en matière de protection des consommateurs et de pratiques commerciales équitables, ce qui garantit une certaine sécurité pour les acheteurs et les vendeurs. L’absence de ces réglementations dans le modèle de la dérèglementation peut exposer les consommateurs à des risques tels que des escroqueries, des informations trompeuses sur les biens immobiliers ou des litiges difficiles à résoudre.
La déshumanisation du processus immobilier.
De plus, ces mesures peut également entraîner une déshumanisation du processus immobilier. Les agents immobiliers jouent souvent un rôle crucial dans la compréhension des besoins des clients, dans la visite des biens, dans la négociation des offres et dans l’accompagnement tout au long du processus. Leur expertise et leur relation avec les clients permettent de fournir un service personnalisé et adapté du début jusqu’à la fin du processus de vente voir même après. L’absence de contact humain direct dans le modèle d’uberisation risque de réduire la qualité de l’expérience client et de limiter les possibilités de conseil et d’assistance personnalisée.
En résumé, bien que les propositions puisse sembler offrir des avantages en termes de coûts et de commodité, elle comporte des risques significatifs pour la profession immobilière. La perte d’expertise, les problèmes juridiques potentiels et la déshumanisation du processus sont autant de préoccupations qui doivent être prises en compte pour garantir des transactions immobilières sûres, équitables et satisfaisantes pour toutes les parties impliquées.
