Les nouveaux diagnostics immobilier 2023 : Etat des risques (vente – location)

Etat des risques (vente – location) / Nouvelle mention dans les annonces / Information spécifique sur la pollution des sols : le décret d’application de la loi « Climat et Résilience » est paru !

L’agence immobilière du Pays d’Aix, soucieuse de toujours apporter les meilleurs conseils à ses clients, pour qu’il appréhendent aux mieux le marché de l’immobilier, vous propose cet article sur les nouveaux diagnostics immobilier 2023.

Table des matières

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RAPPEL (19/12/2022)

Le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 (1) pris pour l’application de l’article 236 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi « Climat et Résilience », met à jour la procédure d’élaboration de l’état des risques prévu par l’article L. 125-5 du code de l’environnement et des secteurs d’information sur les sols prévus par l’article L. 125-6 du même code. 

Le texte oblige le vendeur ou le bailleur d’un bien immobilier concerné par un ou plusieurs risques naturels ou technologiques, ou par un secteur d’information sur les sols (SIS), à en informer le potentiel acquéreur ou locataire à chaque étape de la vente ou de la location, et cela dès l’annonce immobilière.

Il précise le contenu du document faisant état de ces risques – risques naturels et technologiques majeurs, risques miniers, recul du trait de côte et pollution des sols – et les conditions dans lesquelles celui-ci doit être remis au potentiel acquéreur ou locataire afin d’assurer la bonne information de celui-ci.
Le dispositif règlementaire afférent à l’information sur les risques se trouve ainsi intégralement réécrit et intègre de nouveaux risques.

Extension de l’obligation générale d’information à de nouveaux risques

La loi « Climat et Résilience » a étendu le droit à l’information de l’acquéreur et du locataire aux plans de prévention des risques miniers et aux zones de recul du trait de côte(2). Il en résulte un élargissement du champ d’application de l’obligation d’information que le présent décret défini, en réécrivant et complétant la liste des documents qui y sont soumis (les opérations immobilières concernées par cette obligation restent, en revanche, les mêmes).

Les biens immobiliers assujettis au nouveau dispositif légal et règlementaires sont ceux situés dans (art. R.125-23, c. envir.) :

1. le périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé et rendu public (art. R. 515-45 et -46 c. envir.) ;
2. une zone d’exposition aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé et rendu public ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables (art. L. 562-1, II 1° et 2°, L.562-2 et R 562-9 c. envir.) ;
3. une zone d’exposition aux risques délimitée par un plan de prévention des risques miniers approuvé et rendu public ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables (art. L. 562-2 et R. 562-9 c. envir.) ;
4. le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques (art. R. 515-40 c. envir.) ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers (art. 562-2 c. envir.) ;
5. une zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 (art. R. 563-4, I et D. 563-8-1 c. envir.) ;
6. une zone à potentiel radon significatif (niveau 3) fixées par arrêté ministériel (art. L. 1333-22 et R. 1333-29, c. santé publ.) ;
7. une zone exposée au recul du trait de côte délimitée par un plan local d’urbanisme, un document en tenant lieu ou une carte communale, ou déterminée par une carte de préfiguration (art. L. 121-22-2, -2, -3, -6 et -7, c. urb.) / zones consultables sur le site officiel geoportail-urbanisme.gouv.fr dans les conditions fixées par les art. L. 133-1 et L. 133-7, c. urb.

Nouvel état des risques

L’état des risques, remis lors de la 1^ère visite de l’immeuble (nouveauté de la loi Climat) par le vendeur au potentiel acquéreur, ou par le bailleur au potentiel locataire, doit être établi depuis moins de 6 mois (donc à la date de cette 1ère visite, semble t-il). Si la visite est virtuelle, l’état des risques peut être remis par voie dématérialisée (article R125-25, II, c. envir.).

Si les informations qu’il contient ne sont plus conformes à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en VEFA, de l’acte de vente authentique, ou du contrat de bail, auquel il doit être annexé (intégré au Dossier de Diagnostics Techniques, lorsqu’il est obligatoire), il doit être actualisé par le promettant, le réservant, le vendeur ou le bailleur. Il en résulte que si une telle réactualisation est nécessaire lors de l’établissement de l’acte authentique et qu’elle génère une modification substantielle du contrat, la purge soit d’un nouveau droit de rétractation SRU, soit du délai de réflexion au stade du projet d’acte authentique, s’imposera alors au profit de l’acquéreur, comme auparavant.

La loi « Climat et Résilience » a anticipé l’obligation d’information en l’instaurant dès le stade des annonces de vente et de location (et non plus seulement lors de la conclusion des promesses et actes de vente ou de location) par apposition d’une nouvelle mention obligatoire.

Le présent décret précise les termes de cette mention et dispose (art. R. 125-25, I, c. envir.) : l’annonce relative à la vente ou la location d’un bien pour lequel doit être établi l’état des risques, quel que soit son support de diffusion (vitrine, papier, site Internet…), comporte la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Aucun formalisme particulier n’est requis, mais nous préconisons d’indiquer cette mention dans les mêmes caractères que le corps principal de l’annonce, pour une raison de lisibilité.

L’état des risques mentionne la date de son élaboration, le numéro de la (des) parcelle(s) concernées et les zones ou périmètres visés ci-dessus dans lesquels le bien immobilier se situe (art. R. 125-24, c. envir.).

Il contient, selon le cas :

1. pour chacun des plans de prévention des risques dans lequel le bien immobilier se situe : un extrait de document graphique situant ce bien par rapport au zonage règlementaire ; l’extrait du règlement le concernant ; une information précisant si des travaux sont prescrits par ce règlement et s’ils ont été réalisés ;
2. une fiche d’information sur le risque sismique disponible sur le site www.georisques.gouv.fr (bien situé dans une commune classée en zone de sismicité de niveau 2 à 5) ;
3. une fiche d’information sur le radon disponible sur ce même site (bien situé dans une commune classée en zone à potentiel radon significatif (niveau 3) ;
4. lorsque le bien est situé dans l’une des zones exposées au recul du trait de côte: l’indication de « l’horizon temporel d’exposition » au recul du trait de côte identifié et le rappel  des prescriptions applicables à cette zone ; la mention du caractère provisoire du zonage lorsque celui-ci est seulement préfiguré ; la mention de l’application éventuelle au bien des dispositions relatives à la démolition et de remise en état (art. L. 121-22-5, c. envir.) ;
5. la liste des arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique pris dans la commune, ayant affecté le bien concerné et donné lieu au versement d’une indemnité suite à une déclaration de sinistre (art. L. 125-2 et L. 128-2, c. assur.).

N.B. : un nouveau modèle d’état des risques, qui devient en conséquence un document complet et centralisateur, devrait, selon nous, logiquement être fixé par arrêté (à paraître ?), étant précisé que l’ERRIAL généré à partir du portail officiel Géorisques en tient lieu également.

Rappel : à défaut d’établissement de l’état des risques destiné à l’information de l’acquéreur ou du locataire, les sanctions encourues sont la résolution du contrat (promesse de vente, contrat préliminaire, acte de vente / contrat de location), ou la diminution du prix de vente / du loyer, au choix de l’acquéreur ou du locataire.

Information spécifique des acquéreurs et des locataires sur la pollution des sols (SIS)

Le dispositif spécial d’information prévu lorsqu’un terrain est situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS) est révisé et renforcé (art. L.125-7, c. envir.).

Le document d’information établi par le vendeur ou le bailleur attestant que le terrain est situé en SIS doit mentionner la date de son élaboration et le numéro de la (des) parcelle(s) concernée(s).

Il reprend en outre :

1. le dernier arrêté pris par le préfet approuvant le SIS ( R.125-45, c. envir.) ou le révisant (art. R125-47 c. envir.) ;
2. les informations mises à disposition dans le système d’information géographique prévu par l’article R125-47 du code de l’environnement ;
3. les dispositions de l’article L.556-2 du code de l’environnement afférentes à l’étude des sols qui permet d’établir les mesures de gestion de la pollution à mettre en œuvre pour assurer la compatibilité entre l’usage futur et l’état des sols pour les projets de construction ou de lotissement.

Ce document d’information sur les SIS, qui semble désormais être un document autonome et indépendant de l’état des risques susvisé, est annexé à la promesse de vente ou au contrat préliminaire de VEFA, ainsi qu’à l’acte authentique de vente. Le promettant, le réservant ou le vendeur s’assure de la validité des informations qu’il contient à la date de chacun de ces actes et les met à jour, le cas échéant.

Il est annexé au contrat de location, le bailleur s’assurant également de la validité des informations qu’il comporte à la date de signature du contrat et les actualise, si nécessaire.

L’acte de vente ou de location atteste de l’accomplissement de cette formalité.

Rappel : faute de satisfaire à cette obligation d’information et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat (ou, à défaut, à l’usage envisagé au sens de l’article L. 556-1 A), dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l’acquéreur ou le locataire a le choix de demander la résolution du contrat ou, selon le cas, une diminution du prix de vente ou une réduction du loyer. L’acquéreur peut aussi demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. La réhabilitation du terrain s’entend au sens de l’article L. 556-1 A précité.

Les imprimés FNAIM concernés, disponibles sur FNAIM LEGAL by Modelo, seront modifiés en conséquence.

Entrée en vigueur

Les dispositions du présent décret entrent en vigueur le 1^er janvier 2023.

A NOTER : en l’absence de précision dans les textes concernant les anciens états des risques toujours en cours de validité, nous conseillons d’en établir de nouveaux conformes à ces dispositions pour les opérations (ventes et locations) conclues, ou réitérées par acte authentique (mais avec l’accord écrit du vendeur, étant donné l’incidence éventuelle sur le droit de rétractation SRU en cas de modification substantielle du contrat induite), à compter du 1^er janvier prochain